Письмо Минэкономразвития № Д23-2732 О подготовке межевого плана

Ответ

В Департаменте недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрены вопросы, возникающие в практической деятельности Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма» при подготовке межевых планов.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем Департамент недвижимости полагает возможным направить свою позицию по вопросам, затронутым в указанном обращении (прилагается).

Приложение: на 13 л. в 1 экз.

Заместитель директора Департамента недвижимости В.В. Абрамченко

Приложение письму Министерства экономического развития РФ от 21 июля 2010 г. N Д23-2732

Вопрос N 1. Согласно приказу Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (далее - Приказ) в Акте согласования местоположения границы земельного участка, который является оборотной стороной чертежа земельного участка, указываются фамилия и инициалы правообладателя (или его представителя) смежного земельного участка вместе с реквизитами документа, удостоверяющего личность, а в графе «3» реквизита «6» раздела «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях» приводятся сведения об адресе для связи с правообладателем смежного земельного участка. Согласно Федеральному закону от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ «О персональных данных» для использования персональных данных необходимо получить письменное согласие субъекта персональных данных. Как выйти из такой ситуации (не нарушая существующего законодательства), когда правообладатель смежного земельного участка, приехавший на собрание по согласованию местоположения границы земельного участка (имея на руках правоудостоверяющий, либо документ на смежный земельный участок и паспорт), не имеет споров по границам и согласен подписать акт согласования границ, но категорически запрещает использовать свои персональные данные, и данные правоудостоверяющих документов в межевом плане?

Ответ: Федеральным законом от 21 декабря 2009 г. N 334-ФЗ статья 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) дополнена частью 12, которая обязывает правообладателя (представитель правообладателя) смежного земельного участка представлять кадастровым инженерам такие документы.

Вопрос N 2. Необходимо ли при уточнении координат ранее учтенного земельного участка отображать на Чертеже земельных участков и их частей и исходный земельный участок (по сведениям государственного кадастра недвижимости), и уточненный, полученный по результатам обмера?

Если необходимо, то каким образом и с применением каких условных знаков изображать уточняемые земельные участки на Чертеже земельных участков и их частей, так как в специальных условных знаках, приведенных в Приказе, отсутствуют условные знаки для уточняемых частей границы и уточняемых точек?

Ответ: Пунктом 73 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом (далее - Требования), установлено, что в случае, если межевой план подготовлен в результате кадастровых работ по уточнению местоположения границы и (или) площади земельного участка, в разделе «Чертеж земельных участков и их частей» межевого плана (далее - Чертеж) отображаются границы всех земельных участков, сведения государственного кадастра недвижимости о которых подлежат уточнению. Также в данном разделе отображается местоположение существующих, новых и прекращающих существование характерных точек границ, а также частей границ.

Уточненные части границы, сведения о которых достаточны для определения их на местности, могут быть изображены на Чертеже с использованием условных знаков, применяемых для вновь образованных частей границы земельного участка.

Вопрос N 3. Каким образом определяется нормативная точность определения координат характерных точек границ земельных участков согласно пункту 43 Приказа? Существуют ли нормативные документы (приказы, инструкции и т.д.), в которых прописана нормативная точность? Если на сегодняшний день вышеуказанные документы отсутствуют, то чем руководствоваться при оформлении межевого плана.

Ответ: В соответствии с частью 7 статьи 38 Закона о кадастре точность определения координат характерных точек границ земельных участков должна соответствовать требованиям, установленным органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

В настоящее время проект указанного нормативного правового акта разрабатывается Минэкономразвития России. До его утверждения по вопросам требований к точности определения координат характерных точек границ земельных участков следует руководствоваться Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденными Росземкадастром 17 февраля 2003 г. (пункт 15.2, табл. 1).

Вопрос N 4. По какой формуле рассчитывается предельно-допустимая погрешность земельных участков (пункт 44 Приказа), а также какие значения будет принимать среднеквадратическая погрешность положения характерных точек границ земельных участков (частей земельных участков)?

Ответ: До утверждения предусмотренного частью 7 статьи 38 Закона о кадастре нормативного правового акта для расчета средней квадратической погрешности положения характерных точек границ земельных участков (частей земельных участков) (М) могут применяться формулы, которые использовались при подготовке Описаний земельных участков, Требования к подготовке которых были утверждены приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327. Для вычисления предельно допустимой погрешности определения площади земельного участка (Р) могут применяться формулы, приведенные в приложении 2 к Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 8 апреля 1996 г.

Вопрос N 5. При выдаче сведений государственного кадастра недвижимости по участку, по которому выполняются кадастровые работы, кадастровая палата подготавливает только КВ.1, раздел КВ.2 - отсутствует. При этом по смежным землепользователям выдаются сведения КВ.1 - КВ.6, следовательно, появляются номера точек. Почему при подготовке сведений государственного кадастра недвижимости по участку, по которому проводятся кадастровые работы, не изготавливается КВ.2, КВ.5 с указанием смежных землепользователей, если соседние земельные участки уже поставлены на кадастровый учет? Надо ли включать сведения государственного кадастра недвижимости о смежных землепользователях в перечень документов, использованных при подготовке межевого плана?

Ответ: Раздел КВ.2 кадастровой выписки о земельном участке может быть подготовлен только при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка, а также при наличии в документе, подтверждающем право на земельный участок, в отношении земельных участков, учтенных до вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», сведений о границе такого земельного участка (приказ Минюста России от 19 марта 2008 г. N 66).

Вопрос N 6. При согласовании границ земельного участка смежные землепользователи представляют правоудостоверяющие документы на участок (свидетельства о государственной регистрации права, выданные с 2001 г. и по н.в.), которые противоречат сведениям государственного кадастра недвижимости в части правообладателя земельного участка, при этом сведения государственного кадастра недвижимости получены в территориальном отделе Роснедвижимости на текущий момент времени. Каким образом данный момент отражать в межевых планах? Надо ли вкладывать копии свидетельств и выписки из Единого государственного прав на недвижимое имущество и сделок с ним в межевой план? Или достаточно заполнить реквизит «6» раздела «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях»?

Каким образом отражать в межевом плане и в Акте согласования границ смежных землепользователей, если собственниками смежных земельных участков являются лица, владеющие участками на основании выписок из похозяйственной книги, и эти выписки ими (собственниками) не получены, информация о наличии владельцев смежных участков получена в органе местного самоуправления, а сведения государственного кадастра недвижимости и в регистрирующем органе отсутствуют?

Ответ: Права лиц, указанных в части 3 статьи 39 Закона о кадастре, должны быть оформлены надлежащим образом, то есть должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), либо должны быть оформлены в порядке, установленном до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).

Необходимо отметить, что в установленных федеральными законами случаях права на земельные участки возникают независимо от факта их регистрации в ЕГРП.

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о правах и ограничениях прав на объект недвижимости, предусмотренные пунктами 8 и 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре, носят справочный характер.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета на основании пункта 2 части 5 статьи 27 Закона о кадастре только в случае, если будет установлено противоречие сведений о правообладателе объекта недвижимости по данным ЕГРП и сведениями о правообладателе объекта недвижимости, указанными в межевом плане.

Требованиями не предусмотрено включение в состав приложения межевого плана копий правоудостоверяющих документов, подтверждающих полномочия лиц, участвующих в согласовании местоположения границ земельных участков.

Вопрос N 7. Так как длины линий и площадь обмеренного земельного участка являются расчетными и определяются по математическим формулам из полученных координат характерных точек земельного участка, то в зависимости от используемой дискретности (количество знаков после запятой: до двух знаков, до трех знаков и т. д.) при подстановке в формулы координат меняются значения длин линий и площадь земельного участка. С какой дискретностью подставляются данные в расчетные формулы? В каких нормативных документах это прописано? Если это не прописано нигде, то чем руководствоваться до выхода нормативных документов (инструкциях, рекомендациях и т.д.)?

При этом в пункте 39 Приказа говорится, что значения координат характерных точек границ земельных участков в межевом плане указываются в метрах с округлением до 0,01 метра, а значения площади земельных участков в квадратных метрах с округлением до 1 квадратного метра, то есть в Приказе говорится о том, как записываются полученные данные, но не говорится с какой точностью (дискретностью) производится математическая обработка данных для вычисления длин линий и площади.

Ответ: Законом о кадастре не предусмотрено установление требований к проведению расчетов значений площади земельных участков (частей земельных участков), а также горизонтальных проложений.

В соответствии с пунктом 39 Требований значения координат характерных точек границ земельных участков в межевом плане указываются в метрах с округлением до 0,01 метра, а значение площади земельных участков (частей земельных участков) - в квадратных метрах с округлением до 1 квадратного метра.

Необходимо отметить, что в соответствии с Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327 (признаны утратившими силу с 1 января 2009 г.), в Описании земельных участков значения координат указывались и соответственно включались в государственный земельный кадастр с округлением до 0,01 метра.

Вопрос N 8. Согласно пункту 50 Приказа для точек, местоположение которых было уточнено, в качестве обозначений используется число, записанное арабскими цифрами. Если при уточнении местоположения границ ранее учтенных земельных участков из двух (или более) ранее учтенных характерных точек сформировалась одна, то номер какой из характерных точек (с большим номером, с меньшим номером или иное), принадлежащих разным земельным участкам, указывать в межевом плане?

Ответ: Учитывая, что в государственном кадастре недвижимости характерные точки границ земельных участков (частей земельных участков) не имеют уникальных номеров, по мнению Департамента недвижимости, кадастровый инженер (лицо, считающееся кадастровым инженером в соответствии с частью 1 статьи 44 Закона о кадастре) при проведении кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка принимает решение о том, какое обозначение присваивается соответствующей характерной точке границы, местоположение которой было уточнено.

Вопрос N 9. При проверке дел в территориальном отделе Роснедвижимости выявляются пересечения и нестыковки со смежными земельными участками менее 1 см. Однако, сведения из государственного кадастра недвижимости, полученные с двумя знаками после запятой (КВ.6), и координаты, представленные в межевом плане, также с двумя знаками после запятой, полностью совпадают. Откуда появляются несоответствия менее 1 см, и является ли это основанием для приостановки кадастрового учета? Что делать с такими нестыковками?

Ответ: При проведении кадастровых работ должны использоваться сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ смежных земельных участков (соответствующие координаты характерных точек границ). При этом необходимо отметить, что при повторном определении координат характерных точек границ земельных участков (например, при восстановлении границы земельного участка) допустимым является изменение значения координат в рамках средней квадратической погрешности положения характерных точек границ.

Необходимо отметить, что позиция Росреестра по данному вопросу, согласно представленной в рамках рассмотрения обращения информации, совпадет с мнением Департамента недвижимости.

Вопрос N 10. Каким образом произвести раздел ранее существующего и поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка, если согласно сведениям из государственного кадастра недвижимости данный земельный участок и смежные с ним земельные участки, поставлены на государственный кадастровый учет с пересечениями (при этом кадастровые паспорта этих участков были получены, право зарегистрировано)?

Ответ: Причины, приводящие к пресечению границ земельных участков, должны быть устранены до проведения кадастровых работ по разделу земельного участка.

Пересечение границ земельных участков свидетельствует о наличии в сведениях государственного кадастра недвижимости ошибки. Порядок исправления ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости установлен статьей 28 Закона о кадастре.

Дополнительно сообщаем, что в письме Минэкономразвития России от 27 марта 2009 г. N 4448-ИМ/Д23 (копия прилагается) даны рекомендации по устранению пересечения границ земельных участков в случаях, когда такое пересечение явилось следствием ошибки, допущенной при выполнении территориального землеустройства в отношении земельных участков, государственный кадастровый учет которых осуществлен до 1 марта 2008 г. (до вступления в силу Закона о кадастре).

Вопрос N 11. В каких случаях местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в порядке, установленном Законом о кадастре?

Что подразумевается под формулировкой «уточнение местоположения границы смежного земельного участка»?

Ответ: В порядке, установленном Законом о кадастре, должно быть согласовано местоположение границ земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведени о зарегистрированных правах на указанные земельные участки либо сведений о координатах характерных точек их границ или иного описания местоположения границ), если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков.

Исходя из комплексного анализа норм Закона о кадастре уточнение местоположения границы земельного участка допускается в следующих случаях:
1) при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка.,
2) в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о характерных точках границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения.,
3) в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о координатах какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).

Вопрос N 12. Когда будут разработаны и утверждены методические рекомендации, инструкции и т.д., наличие которых позволит избежать субъективного рассмотрения представленной документации, двоякого толкования пунктов Приказа и федерального законодательства разными сотрудниками Роснедвижимости в территориальных отделах?

Ответ: Принятие дополнительных нормативных актов либо методических рекомендаций по вопросам подготовки межевого плана Законом о кадастре и Приказом не предусмотрено.