Письмо Минэкономразвития № ОГ-Д23-239 О некоторых вопросах, связанных с государственной регистрацией ипотеки

Ответ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросам, связанным с государственной регистрацией ипотеки, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также оценке законности действий государственных регистраторов.

Вместе с тем по затронутым в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

1. В соответствии с положениями статей 1 и 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченном) ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. При этом в залоге может находиться любое недвижимое имущество, в том числе квартира.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке подлежит государственной регистрации.

Учитывая изложенное, договор залога квартиры является договором об ипотеке и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) и Законом об ипотеке.

2. Согласно пункту 2 статьи 29 Закона о регистрации в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Учитывая, что государственный регистратор при проведении правовой экспертизы проверяет законность сделки (пункт 1 статьи 13 Закона о регистрации), в государственной регистрации может быть отказано, если сделка не соответствует закону (в том числе, в случае если предметом ипотеки является имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание).

3. Если на совершение сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется согласие (разрешение) другого лица или органа, государственный регистратор в силу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации проверяет наличие такого согласия.

Согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

При этом в соответствии с положениями статьи 122 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - Семейный кодекс) с момента установления факта отсутствия попечения родителей орган опеки и попечительства наделяется обязанностями по защите прав и интересов ребенка, оставшегося без попечения родителей, в том числе обязанностью, предусмотренной пунктом 4 статьи 28 Закона о регистрации, согласно которому сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения. Полученные сведения о несовершеннолетних членах семьи вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в графу «Особые отметки», что препятствует отчуждению жилого помещения, принадлежащего родителю, без предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, исходя из смысла пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса во взаимосвязи со статьями 121 и 122 Семейного кодекса, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей, и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей.

Данная позиция подтверждена Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой».

Заместитель директора Департамента недвижимости В.В. Абрамченко