Письмо Минэкономразвития № Д23-1207 О возникновении права общей долевой собственности на земельные участки, занятые многоквартирными домами

Ответ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о возникновении права общей долевой собственности на земельные участки, занятые многоквартирными домами, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению и толкованию законодательства.

Вместе с тем по поставленным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с информацией, содержащейся в обращении, сведения о земельных участках, занятых многоквартирными домами, внесены в государственный земельный кадастр в рамках работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках на основании утвержденных в установленном порядке материалов инвентаризации земель. Такие земельные участки согласно части 1 статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» являются ранее учтенными. В этой связи датой внесения кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости в отношении таких земельных участков является 1997 год.

Исходя из смысла статьи 16 Закона N 189-ФЗ, с даты постановки на государственный кадастровый учет земельный участок, занятый многоквартирным домом, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Аналогично складывается и судебная практика (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 54, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 июня 2009 г. по делу N А50-18469/2008-А4, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 ноября 2009 г. по делу N А35-1498/09-С10). При этом дата осуществления государственного кадастрового учета изменений такого земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ и (или) площади на дату перехода права на земельный участок не влияет.

Для перехода права к собственникам помещений в многоквартирном доме принятие каких-либо решений органами, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, не требуется.

Необходимо отметить, что согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона независимо от факта государственной регистрации такого права.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме (например, земельный участок, помещения, участвующие в гражданском обороте), может осуществляться по желанию правообладателей. Такая государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

Дополнительно отмечаем, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность органа местного самоуправления по уведомлению собственников помещений в многоквартирном доме о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, входящего в состав общего имущества такого дома.

Заместитель директора Департамента недвижимости В.В. Абрамченко