Письмо Минэкономразвития № Д23-1302 О применении отдельных положений Правил определения размера арендной платы

Ответ

В соответствии с обращением по вопросу применения отдельных положений Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила), Департамент недвижимости в пределах компетенции сообщает следующее.

1. По вопросу о полномочиях Управления делами Президента Российской Федерации по определению размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков.,
б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов).,
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации.,
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В то же время в соответствии с п. 2 Указа Президента Российской Федерации от 17.09.2008 N 1370 «Об Управлении делами Президента Российской Федерации» (далее - Указ N 1370) Управление делами Президента Российской Федерации имеет право на осуществление полномочий собственника по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками, предоставленными Управлению делами Президента Российской Федерации и подведомственным организациям, в том числе по предоставлению земельных участков этим организациям.

Следует иметь в виду, что положения указов Президента Российской Федерации обладают большей юридической силой, нежели положения соответствующих постановлений Правительства Российской Федерации. Следовательно, Управление делами Президента Российской Федерации вправе самостоятельно определять размер арендной платы в отношении предоставленных земельных участков. В то же время считаем целесообразным внести соответствующие изменения в Правила.

2. По распространению действия положений Правил на отношения, возникшие до вступления их в силу, и по вопросу оснований перерасчета арендной платы.

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, перерасчет арендной платы за указанные земельные участки будет возможен в случаях, когда такой перерасчет предусмотрен условиями заключенного договора. Данный перерасчет должен производиться в порядке, предусмотренном договором аренды. Если договор аренды заключен после вступления в силу Постановления, то он должен содержать условие, предусматривающее возможность перерасчета арендной платы в соответствии с п. 3 Постановления.

Также при перерасчете арендной платы необходимо учитывать положения п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

3. По вопросу применения коэффициента-дефлятора.

В соответствии с абз. 2 п. 10 Правил в случае изменения рыночной стоимости земельного участка коэффициент-дефлятор, указанный в п. 8 Правил, не применяется. Введение в Правила коэффициента-дефлятора обусловлено необходимостью учета интересов арендодателя в связи с изменяющимися условиями ведения арендатором земельного участка определенной хозяйственной деятельности на протяжении промежутка времени, на который заключен договор. В то же время использование указанной переменной в договорах аренды позволяет арендатору снизить финансовые издержки, связанные с возможной подготовкой отчета о рыночной стоимости соответственного земельного участка.

Если с учетом требований договора аренды и Постановления стороны договора аренды ежегодно подготавливают отчет о рыночной стоимости земельного участка, то применение коэффициента-дефлятора не требуется. Указанный вывод следует из положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

Директор Департамента недвижимости А.И. Ивакин