Письмо Минэкономразвития № Д23-1559 О рассмотрении обращения по вопросу определения начальной цены предмета аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков

Ответ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел Ваше обращение по вопросу об определении начальной цены предмета аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, и в пределах компетенции сообщает.

Статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определяется порядок приобретения находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка, в соответствии с которым предметом торгов может быть в том числе право на заключение договора аренды земельного участка, а продавцом права на заключение договора аренды земельного участка выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса. При этом собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом. В настоящее время правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 (далее - Постановление N 808).

В соответствии с пунктом 2 Постановления N 808 до разграничения государственной собственности на землю орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка.

В соответствии с пунктом 5 статьи 38 Земельного кодекса порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) регулируется статьей 38.1 Земельного кодекса. В рамках указанной статьи при продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства определяется начальный размер арендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 7 статьи 38.1 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 6 статьи 38 Земельного кодекса порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства регулируется статьей 38.2 Земельного кодекса. При этом, в данном случае определяется начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка (подпункт 3 пункта 3 статьи 38.2. Земельного кодекса).

При этом, считаем необходимым отметить, что федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. Действующее законодательство устанавливает в качестве признака победителя на торгах увеличение размера периодических арендных платежей. При этом, в случаях когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения - данный платеж необходимо понимать как аккумулированная арендная плата, выплаченная авансом, с выплатой остатка в последующие периоды.

Вместе с тем, внести окончательную ясность в данный вопрос можно посредством изменения закона, что предполагается сделать в проекте федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты Российской Федерации в части уточнения порядка предоставления земельных участков и определения порядка их разрешенного использования», который разработан Минэкономразвития России и в настоящее время готовится к внесению в Правительство Российской Федерации.

Заместитель директора Департамента недвижимости М.В. Бочаров