Письмо Минэкономразвития № Д23-2108 О применении законодательства Российской Федерации при определении объекта оценки

Ответ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо о возможности проведения оценки частей земельных участков в целях их изъятия для государственных нужд и сообщает.

В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из анализа указанных положений законодательства следует, что оценке в целях определения выкупной стоимости земельных участков подлежат именно земельные участки в их установленных границах, а не их части (подпункт 2 пункта 1 статьи 6, статья 11.1. Земельного кодекса Российской Федерации).

Предоставление земельных участков для строительства автомобильных дорог осуществляется с предварительным согласованием места размещения объекта.

В соответствии с абзацем вторым пункта 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Кадастровый учет в соответствии со статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется после подготовки акта выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Таким образом, расчет убытков, прилагаемый к акту выбора земельного участка, осуществляется до формирования земельного участка и не может включать в себя его рыночную оценку как объекта недвижимости.

Кроме того, предусмотренный пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации акт расчета убытков не может определять выкупную цену или иной размер убытков, возникающих в связи с изъятием образованных в результате раздела земельных участков для государственных нужд, поскольку решение о разделе земельного участка может быть принято только с согласия его правообладателя (пункт 4 статьи 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации). В случае отсутствия согласия земельный участок подлежит изъятию целиком без предварительного раздела, что следует учитывать при проведении соответствующих расчетов. После осуществления расчета убытков и подготовки акта выбора, уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления может отказать в принятии решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

По этой причине в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» затраты на оценку рыночной стоимости земельного участка, который может быть образован в будущем, на этапе подготовки акта выбора земельного участка могут быть необоснованными.

По мнению Департамента недвижимости, расчет убытков на этапе подготовки акта выбора земельного участка служит для составления примерного представления об общем размере платежей при изъятии земель для государственных нужд и не требует оценки рыночной стоимости земельного участка в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Директор Департамента недвижимости А.И. Ивакин