Письмо Минэкономразвития № Д23-2300 По вопросу совершенствования земельного законодательства

Ответ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел предложения по совершенствованию законодательного регулирования земельных отношений и сообщает.

По подпункту 1.1 пункта 1.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2010 года действует льготный порядок определения цены выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Указанный порядок распространяется, в частности, на коммерческие организации и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек.,

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка должна применяться наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Необходимо отметить, что право на льготную цену связано с правом собственности на объект недвижимости. Определяющим критерием применения указанных выше цен при выкупе соответствующих земельных участков, по мнению Минэкономразвития России, является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности независимо от времени такого отчуждения.

Таким образом, в случае перехода права собственности на такие здания, строения, сооружения от лиц, приобретших право собственности на них в результате отчуждения их из государственной или муниципальной собственности, к иным лицам по договору купли-продажи или в результате иных видов сделок, данные лица также будут иметь право выкупить указанные земельные участки по вышеназванным ценам.

По подпункту 1.2 пункта 1.

Выкупная цена земельных участков, на которых отсутствуют объекты недвижимости, определяется в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.е. при определении стоимости объектов оценки в зависимости от их рыночной стоимости.

Кроме того, в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации или за плату, установленную законами субъектов Российской Федерации в размере до 20% кадастровой стоимости земельных участков.

По подпункту 1.3 пункта 1.

В настоящее время в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен проект федерального закона N 143796-5 «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статью 7 Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», в котором предусматривается, в том числе, изменение предельного срока переоформления прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с 1 января 2010 г. до 1 января 2013 г.

По пункту 2.

Предлагается предоставить право на бесплатное приобретение земельных участков и гражданам, которые приобрели жилые дома (доли в праве собственности) до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР» по наследству.

Вместе с тем, такое право уже предусмотрено пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» согласно которому граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

По подпункту 3.1 пункта 3.

Порядок образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации.

Редакционные изменения, связывающие понятия «формирование земельных участков» и «образование земельных участков», в статьи 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации не вносились в связи с разработкой проекта федерального закона N 432575-4 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления градостроительной деятельности», которые устанавливали бы новый порядок предоставления земельных участков с учетом понятий, введенных новой главой Земельного кодекса Российской Федерации.

По подпункту 3.2 пункта 3.

Предлагается законодательно урегулировать вопрос формирования единого земельного участка из земельных участков, находящихся как в частной, государственной муниципальной собственности, так и из неразграниченных земель.

Названное предложение не может быть поддержано, поскольку объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу не допускается, так как это приведет к возникновению вещного долевого права, не предусмотренного Гражданским кодексом Российской Федерации.

По подпункту 3.3 пункта 3.

Предлагается внести изменения в пункт 18 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в части упрощения процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установив сохранение разделенного земельного участка независимо от того, предоставлен он гражданину либо юридическому лицу, либо не предоставлен.

По мнению Минэкономразвития России, указанное предложение нецелесообразно, поскольку существующий упрощенный порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности при сохранении разделенного земельного участка, обусловлен необходимостью сокращения сроков и объемов проведения кадастровых работ в отношении земельного участка, находящихся в федеральной собственности, границы которых описаны не точно (земли лесного фонда и земли сельскохозяйственного назначения).

По подпунктам 4.1, 4.2 пункта 4.

Вопросы, касающиеся предоставления земельных участков Минэкономразвития России считает возможным учесть при доработке ко второму чтению проекта федерального закона N 432575-4 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления градостроительной деятельности», которым предусмотрено изменение процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства. Указанным законопроектом предлагается установить закрытый перечень случаев предоставления земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов) и процедуру такого предоставления земельных участков. В частности, предлагается установить возможность предоставления земельных участков без проведения аукционов в случаях первоочередного (внеочередного) или бесплатного предоставления земельных участков гражданам, бесплатного предоставления земельных участков юридическим лицам в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

По подпункту 4.3 пункта 4.

Как правильно отмечено в обращении, из содержания статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации не следует, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам для целей, не связанных со строительством.

Предоставление земельных участков в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации законодательно не запрещает улучшение земельных участков, в частности путем размещения спортивных площадок, парковок и т.п. при условии, что предполагаемые объекты не будут иметь статуса объектов капитального строительства.

По подпункту 4.4 пункта 4.

Предлагаемое изменение о включении в статью 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации положения, предусматривающее, что в случае отказа победителя аукциона от заключения договора аукцион признается несостоявшимся, а внесенный задаток возврату не подлежит, считаем возможным поддержать в ходе дальнейшего нормативно-правового регулировании земельных отношений.

Вместе с тем статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток.

По подпункту 4.5 пункта 4.

Возможность заключения договора купли-продажи или аренды, выставленного на аукцион земельного участка, с единственным участником аукциона по начальной цене в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине участия в нем менее двух участников уже предусмотрена пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Вопросы установления порядка предупреждения собственников земельных участков о принудительном изъятии земельного участка (подпункт 5.1 пункта 5)., изъятия земельного участка у его собственника в вязи с его ненадлежащим использованием (подпункт 5.2 пункта 5)., установления запрета на отчуждение единоличным собственником земельного участка долей в праве собственности на этот земельный участок (подпункт 6.1 пункта 6)., ограничения субъекта Российской Федерации в правомочии по установлению порядка проведения согласительных процедур при наличии спора о местоположении выделяемого в счет земельной доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (подпункт 6.2 пункта 6)., образования многоконтурных земельных участков (подпункт 6.3 пункта 6)., внесения изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации в части упрощения процедуры судебного рассмотрения заявления субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок, образованный в счет невостребованных земельных долей (подпункт 6.4 пункта 6)., дополнения Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ и Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» нормами, предусматривающими возможность залога земельных долей (подпункт 6.5 пункта 6)., установления правил, в соответствии с которыми выморочное имущество в виде жилого помещения, земельного участка на котором оно расположено, а также долей в праве собственности на них переходит в муниципальную собственность (пункт 7) предполагается разрешить законопроекте N 130822-5 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», внесенный депутатами Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации и В.П. Денисовым и др., ко второму чтению в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации.

По пункту 8.

Решение о возможности продления сроков государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, в упрощенном порядке предполагается разрешить в законопроекте N 207517-5 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (по вопросу продления упрощенного порядка оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества), внесенный депутатами Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации П.В. Крашенинниковым, В.С. Груздевым.

По пункту 10.

Предложения об установлении возможности возникновения доли в праве на земельный участок, находящийся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности в случае наличия доли в праве собственности на объект недвижимости не может быть поддержано, так как это приведет к дальнейшему усложнению оборота недвижимости.

Кроме того, в настоящее время вопросы предоставления и управления земельными участками разрешаются вне зависимости от разграничения государственной собственности на землю.

По пункту 11.

Вопросы, связанные с внесением изменений в статьи 57 и 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, находятся в ведении Минфина России.

По пункту 12.

Предложение об уточнении порядка включения земельных участков в границы населенных пунктов или исключение из границ населенных пунктов считаем возможным поддержать. Оно будет учтено в ходе законопроектной деятельности Минэкономразвития России.

Заместитель директора Департамента недвижимости М.В. Бочаров