Письмо Минэкономразвития № ОГ-Д23-285 О рассмотрении обращения по отдельным вопросам возникновения права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок

Ответ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по отдельным вопросам возникновения права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, и в рамках своей компетенции сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также оценке законности действий органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Вместе с тем по поставленным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

По информации, представленной Росреестром, сведения о земельном участке в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Образование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

При этом согласно части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N 12-П в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), собственники помещений в многоквартирном доме вправе в индивидуальном порядке обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Статьей 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом необходимо отметить, что принятие решения органами государственной власти или органами местного самоуправления о предоставлении земельного участка, а также разработка и утверждение схемы расположения земельного участка, занятого многоквартирным домом, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в отношении земельных участков, в границах которых расположены многоквартирные дома, не требуется.

С момента образования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом согласно пункту 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, если в результате действий (бездействий) органа власти по образованию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также предшествующих распоряжению земельным участком действий у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для образования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Относительно вопроса о государственной регистрации права собственности города Москвы на отдельные нежилые помещения в многоквартирном доме необходимо отметить следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

Частью 2 статьи 36 Кодекса предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

При этом согласно статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Учитывая изложенное, государственная регистрация права собственности города Москвы на нежилые помещения, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, осуществленная с нарушением положений действующего законодательства, может быть оспорена в судебном порядке.

Заместитель директора Департамента недвижимости В.В. Абрамченко