Письмо Минэкономразвития № Д23-2002 О разъяснении некоторых вопросов передачи в аренду частей земельных участков

Ответ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел Ваше обращение по вопросу разъяснения порядка передачи в аренду части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей собственности, и сообщает.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются, в том числе, земельные участки и части земельных участков. Совершение сделок с частями земельных участков возможно после их кадастрового учета (статьи 7, 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статья 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении сделок, совершаемых с долями в праве общей собственности на такой участок, применяются с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте).

В соответствии со статьей 14 Закона об обороте условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, определяются решением общего собрания участников долевой собственности.

Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок.

Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

Таким образом, несмотря на то, что соответствующее решение о распоряжении земельным участком может быть принято участниками долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на правомочном собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности, заключение договоров в отношении такого участка осуществляется каждым из участников долевой собственности или их представителем.

Необходимо отметить некоторую логическую непоследовательность положений статьи 14 Закона об обороте, предусматривающих, с одной стороны, возможность определения условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду решением общего собрания участников долевой собственности (для принятия которого не требуется согласие всех сособственников), а с другой стороны - обязанность собрать для заключения такого договора подписи всех без исключения (100%) участников долевой собственности или лиц, действующих на основании доверенностей, выданных им участниками долевой собственности. Также законодательно не определен порядок оформления договоров аренды в случае изменения состава участников долевой собственности.

С учетом изложенного, полагаем целесообразным внесение соответствующих изменений в законодательство в части уточнения порядка распоряжения земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности.

В случае передачи в аренду части земельного участка без ее выдела принятие соответствующего решения и заключение договора осуществляется всеми участниками долевой собственности в вышеуказанном порядке, поскольку распоряжение осуществляется всем земельным участком (путем сдачи в аренду его части), а не выделенными (обособленными) земельными участками.

В случае если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей и распорядиться выделенным ими по своему усмотрению.

Обращаем Ваше внимание на то, что в соответствии с пунктом 9 Указа Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 г. N 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти», пунктом 1 Положения о Министерстве сельского хозяйства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 12 июня 2008 г. N 450, уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения, является Минсельхоз России.

Заместитель директора Департамента недвижимости М.В. Бочаров