Письмо Минэкономразвития № Д23-964 О применении земельного законодательства

Ответ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо о применении земельного законодательства, и в пределах своей компетенции сообщает.

1. По вопросам о возможности взимания земельного налога с собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах в случае, если земельный участок не сформирован и стоит на государственном кадастровом учете с условной площадью, а также о порядке расчета земельного налога в отношении земельных участков, где часть участка используется для эксплуатации жилого дома, а часть для эксплуатации коммерческого объекта.

В соответствии с пунктом 1 Положения о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329 Минфин России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в том числе в сфере налоговой деятельности.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). При этом внесения изменений в Земельный кодекс в части введения земельного налога для всех собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов не требуется.

Следует отметить, что согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) земельный налог устанавливается только в отношении земельных участков, признаваемых объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса, и находящихся у организаций и физических лиц на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Таким образом, объектом налогообложения являются сформированные земельные участки.

2. По вопросу о том, какая организация правомочна определять размер долей собственников квартир многоэтажного жилого дома, с целью последующего начисления земельного налога.

Вопрос определения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме урегулирован статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьей 245 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)

Кроме того, на основании Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

В соответствии с пунктом 1 стать 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (пункт 5 статьи 15 Жилищного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 245 Гражданского кодекса если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (пункт 2 статьи 245 Гражданского кодекса).

3. По вопросу, обязательна ли регистрация прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на земельный участок, расположенный под многоэтажными жилыми домами всеми собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, учтенный в кадастре до введения в действие Жилищного кодекса, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ).

Таким образом, предусматривается, что право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникает в силу закона без дополнительного оформления перехода права.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ земельные участки под многоквартирными домами становятся объектами общей долевой собственности со дня их государственного кадастрового учета.

Вместе с тем, по мнению Арбитражных судов, данная норма права не соответствует положению пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса о предоставлении в существующей застройке земельных участков, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, в общую долевую собственность домовладельцев в качестве общего имущества.

Системное толкование норм Земельного кодекса (статьей 28, 30, 31, 32, 34) подразумевает под предоставлением земельного участка издание акта органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о распоряжении земельным участком и заключение, в некоторых случаях, соответствующего договора.

Оформление права общей долевой собственности на земельный участок затруднено в связи с отсутствием особого порядка регистрации прав на такой земельный участок, так как вопреки общему правилу, установленному статьей 131 Гражданского кодекса, в случае возникновения права собственности на земельный участок в порядке статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ, обязанность регистрации возникновения и перехода права не установлена. Это приводит к следующим трудностям.

В ЕГРП отсутствуют сведения о составе участников общей долевой собственности и размере их долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Кроме того, сведения государственного кадастра в отношении земельного участка, образованного после 1 марта 2008 года являются временными и подлежат исключению из кадастра, если по истечении двух лет со дня кадастрового учета образованных земельных участков не поступят сведения о регистрации прав на такие участки (часть 9 статьи 4 и часть 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ). Следовательно, сведения о земельных участках, поставленных на кадастровый учет без регистрации прав, будут исключены из кадастра в связи с истечением срока для временных сведений о данных земельных участках.

В результате налоговые органы не могут получить сведения о правообладателях земельных участков, в отношении которых возникает общая долевая собственность (пункт 4 статьи 85 Налогового кодекса), рассчитать и требовать уплаты земельного налога. Это препятствует исполнению конституционной обязанности уплачивать законно установленные налоги и нарушает установленный Земельным кодексом принцип платности использования земли.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) статьей 16 устанавливает заявительный порядок совершения регистрационных действий. К заявлению должны быть приложены документы, позволяющие государственному регистратору сделать вывод о принадлежности определенной вещи определенному лицу и на определенном праве. Однако при возникновении права в силу закона при отсутствии соответствующего заявления о регистрации и документов, содержащих необходимую информацию о лицах, их правах и долях в праве, регистратор не может сделать вывод о принадлежности определенной вещи определенному лицу и на определенном праве.

Презумпция достоверности зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона N 122-ФЗ) не вполне соотносится с нормами, предусматривающими возникновение права собственности в силу закона, в частности, с положениями статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ.

Особенно остро стоит проблема оформления прав на земельный участок, возникших в силу закона, в тех случаях, когда ранее земельный участок был зарегистрирован в государственную или муниципальную собственность, а также были зарегистрированы в отношении земельного участка или его части залог и аренда.

Согласно пункту 2 статьи 36 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе расположенным под ним земельным участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 44 Жилищного кодекса органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников помещений.

Вместе с тем, законодательством Российской Федерации действительно не предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме в установленный срок обратиться за оформлением прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. В связи с этим, как правило, оформление прав на земельный участок осуществляется собственниками помещений при необходимости вовлечения земельного участка в гражданский оборот.

Решение об образовании земельного участка и постановка его на кадастровый учет в соответствии с пунктом 4 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ осуществляется органами местного самоуправления. Вместе с тем, большие объемы работы и недостаток средств местных бюджетов делают невозможным решение этого вопроса в ближайшем будущем.

В связи с этим необходимо установление порядка защиты интересов лиц, оформляющих права на земельные участки под многоквартирными домами в судебном или административном порядке.

4. По вопросу о том, каким образом при переходе права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме должны вноситься изменения в ЕГРП о правах на земельный участок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

5. По вопросу о том, какая организация правомочна предоставлять налоговым органам списки собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов с указанием соответствующих площадей, перечня и содержания документов, подтверждающих право собственности, паспортных данных граждан-владельцев помещений.

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (в ред. 2009 г.) органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов, по состоянию на 1 января текущего года.

Форма сведений, необходимых для исчисления налогов, утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

Данные, необходимые для исчисления налогов, представляются налоговым органам бесплатно.

6. По вопросу о том, требуется ли утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в случае формирования земельного участка путем его раздела, объединения, выделения, перераспределения.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровый план территории относится к общедоступным сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости, которые предоставляются органом кадастрового учета в течение тридцати рабочих дней со дня получения запроса любого заинтересованного лица. При этом кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.

Действующим законодательством не предусмотрено каких-либо требований по составлению схем расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а также требований к лицам, управомоченным осуществлять подготовку данных схем. В соответствии с требованиями Федерального закона N 221-ФЗ разработка схем расположения земельного участка на кадастровом плане территории может осуществляться любым лицом, в том числе кадастровыми инженерами.

Согласно статье 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В связи с чем, уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации может быть установлен порядок разработки схем расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

7. По вопросу о порядке определения принадлежности и эксплуатации объектов коммуникаций, находящихся на земельных участках под многоквартирными домами при их формировании.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 36 Жилищного кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 290 Гражданского кодекса собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Следует отметить, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (пункт 4 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ).

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ). Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникает, как было указано выше, в силу закона без дополнительного оформления перехода права.

Что касается прав на инженерные сети, то они будут являться неотделимым улучшением земельного участка под многоквартирным домом до ближайшего узла подключения в границах данного земельного участка или до ближайшего узла подключения за его пределами. Размещение сетей, принадлежащих иным лицам и находящихся в гран цах данного земельного участка, целесообразно оформлять на условиях сервитута.

8. По вопросу о том, является ли земельный участок, сформированным до введения в действие Жилищного кодекса, если данный земельный участок поставлен на кадастровый учет с ориентировочной площадью без проведения процедуры межевания.

Согласно пункту 1 статьи 45 Федерального закона N 221-ФЗ государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу данного Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 Федерального закона N 221-ФЗ особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Федеральным законом N 221-ФЗ.

9. По вопросу о том, в каких случаях орган местного самоуправления вправе предоставлять земельные участки в собственность за плату, и в каких случаях бесплатно, в частности для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» предоставление земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 28 Земельного кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В частности, бесплатно предоставляются земельные участки, предусмотренные:

- пунктом 2.1 статьи 30, статьей 36 Земельного кодекса.,

- пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».,

- пунктом 4 статьи 5 Закона Российской Федерации от 15.01.1993 N 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена славы».,

- пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 09.01.1997 N 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы».,

- статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».,

- пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Заместитель директора Департамента недвижимости М.В. Бочаров