Письмо Минэкономразвития № Д23-3788 О нарушениях жилищного и земельного законодательства на региональном уровне

Ответ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о нарушениях жилищного и земельного законодательства на региональном уровне и о предложениях внесения изменений в жилищное и земельное законодательство в части отмены незаконной арендной платы за земельные участки с собственников помещений в многоквартирных домах, введения земельного налога для всех собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов с 1 января 2010 г., формирования земельных участков под многоквартирными домами органами государственной власти и органами местного самоуправления без обращения к ним собственников помещений и в пределах своей компетенции сообщает.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендная плата взимается за земли, переданные в аренду.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества в таком доме. При этом данное общее имущество, в том числе земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в таком доме в силу прямого указания закона.

Следовательно, действия комитетов по управлению государственным или муниципальном имуществом Кемеровской области по единоличному распоряжению сформированным под многоквартирным домом земельным участком являются сомнительными с точки зрения закона.

Исходя из обращения, Кемеровским областным судом общей юрисдикции заключение договоров аренды на земельные участки с собственниками помещений, переведенных в нежилое помещение, признано незаконным. Вместе с тем, с предпринимателей продолжается взимание арендной платы за указанные земельные участки.

Департамент недвижимости рекомендует обратиться за защитой нарушенных или оспоренных гражданских прав в вышестоящие судебные инстанции.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса). При этом внесения изменений в Земельный кодекс в части введения земельного налога для всех собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов с 1 января 2010 г. не требуется.

В отношении вопроса о формировании земельных участков под многоквартирными домами органами государственной власти и органами местного самоуправления без обращения к ним собственников помещений Департамент недвижимости подтверждает свою ранее изложенную в письме Минэкономразвития России от 09.11.2009 N Д23-3674 позицию о нецелесообразности отмены обращений собственников помещений многоквартирного дома в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, поскольку выгодным для собственников помещений является формирование земельного участка за счет средств заинтересованных органов местного самоуправления и в последующем - подача органом местного самоуправления заявления о постановке на государственный кадастровый учет.

Кроме того, органы государственной власти и органы местного самоуправления заинтересованы в формировании и постановке на кадастровый учет земельных участков, занятых многоквартирным домом, поскольку возникновение права общей долевой собственности повлечет увеличение поступления в бюджет земельного налога.

Заместитель директора Департамента недвижимости М.В. Бочаров